相続等で不要な土地を手にすることになった際に、土地を処分できる法律を知りたいと考える方も多いのではないでしょうか。不要な土地は、税金や維持管理の負担が発生し続けるため、処分せず所有していることは大きな負担となります。

ここでは、土地が売れない時に使える法律、また反対に売却を制限される法律や、土地が売れない場合に使える処分方法を紹介いたします。

売れない土地を処分できる法律はある？相続土地国庫帰属制度とは

相続、または遺贈によって売れない土地を所有することになった場合に使えるのが、相続土地国庫帰属制度です。相続土地国庫帰属制度は、「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」により制定された制度で、相続または遺贈によって取得した不要な土地を、有償で国に引き取ってもらうことができます。

相続土地国庫帰属制度は、通常では処分が難しい山林や農地といった土地も対象となり、不動産会社に断られてしまうような土地でも引き取って貰える可能性があります。ただし、利用には一定の条件があり費用がかかる点に注意しましょう。

参考：法務省「相続土地国庫帰属制度」

不要な不動産を相続した時に使える！相続土地国庫帰属制度の利用方法とは

相続土地国庫帰属制度を使える土地の条件とは

相続土地国庫帰属制度を利用するためには、土地が国の定める要件を満たしている必要があります。たとえば、建物がある土地だったり、担保権が設定されている土地は、申請段階で却下となってしまいます。また土壌汚染があったり、公道に通じていない土地は、申請はできても、審査段階で不承認となる可能性があります

申請段階で却下

・建物がある土地
・担保権や使用収益権が設定されている土地
・他人の利用が予定されている土地
・土壌汚染されている土地
・境界が明らかでない土地
・所有権の存否や範囲について争いがある土地

審査で却下（不承認事由）

・一定の高さの勾配や崖がある土地
・管理を阻害する有体物が地上にある土地
・公道に通じない土地
・国による整備が必要な森林
・災害発生の危険がある土地

審査の際にかかる審査手数料は返還されないため、利用をする際は、事前に法務局等に相談し、審査を通過する可能性があるかどうかを確認しておくといいでしょう。

相続土地国庫帰属制度にかかる費用は

相続土地国庫帰属制度の利用には、審査手数料と負担金を支払う必要があります。

審査手数料は、申請された土地が要件を満たしているかを審査するための手数料で、土地一筆あたり14,000円が必要です。審査手数料は、不承認となってしまった場合でも返還されないため注意しましょう。

二つ目は、審査を通過し、国庫への帰属が承認された場合に納付する負担金です。負担金は、おおよそ国が土地を管理するために必要な10年分の管理費用に相当する額となります。土地の種類や面積によって金額は異なりますが、原則として20万円からとなっており、市街地の宅地や農地、森林など、土地の性質に応じて算定されます。

土地が売れなくなってしまう法律とは

相続等で不要な土地や活用が難しい土地を所有することになった場合、売却を考える方も多いことでしょう。しかし、法律によって制限がかかることで、売却ができなかったり、資産価値が下がってしまうケースがあります。ここでは、土地の売買を制限する可能性がある法律を紹介します。

国土利用計画法

国土利用計画法は、土地の投機的取引や、地価高騰を抑制するなど、土地を適正に、かつ合理的に利用するために、一定面積以上の土地について取引の届け出を義務付ける法律です。

国土利用計画法では、一定の面積を超える土地の売買契約を締結した場合、買主は契約後2週間以内に、その土地が所在する都道府県知事に届け出ることが義務付けられています。また、注視区域・監視区域に指定された場合、契約締結の６週間前までに知事に届け出を行う必要があります。

参考：国土交通省「土地取引規制制度」

都市計画法

都市計画法は、計画的なまちづくりを進めるために、土地を「市街化区域」「市街化調整区域」などに区分し、それぞれの区域で建築できる建物の種類や用途を制限しています。特に「市街化調整区域」に指定されている土地の場合は、市街化を抑制する区域であるため、原則として開発許可がなければ建物を建てることができません。

また、既存の建物の建て替えも制限されることが多く、土地の活用方法が著しく限定されてしまいます。そのため、都市計画法による制限を受けている土地の場合、売買が難しくなる可能性があります。

参考：横浜市「都市計画法（開発許可制度）の概要」

農地法

農地法は、国内の食料自給率を維持するために、優良な農地を確保すること等を目的とした法律です。地目が農地に指定されている土地の場合、農地法が適用され、農地以外の目的で利用したり、売買するには、農業委員会の許可が必要となります。

また、農地を売買する場合、買主は原則として農業従事者や農業法人でなければいけないといった制限もあります。農地転用という手続きによって、土地を農地以外の目的に利用することもできるものの、ハードルは高く、農地に指定されている土地は買い手が見つからない可能性もあります。

参考：農林水産省「農地転用許可制度について」

建築基準法

建築基準法は、建物を建てる際の基本的なルールを定めている法律です。建築基準法で特に注意したいのが土地への接道義務です。建築基準法では、「建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と定められており、この条件を満たしていない土地は、原則として建物を新築したり、増改築することができません。

このような土地は「再建築不可物件」と呼ばれ、活用方法が極めて限定されるため、著しく資産価値が低くなってしまいます。

参考：国土交通省「接道規制のあり方について」

売れなくなってしまう土地の特徴３選

土地が売れない場合は、その土地が売れない特徴をもっている可能性があります。ここでは、売れない土地によくある特徴を紹介します。

立地や交通の便が悪い

土地の価値を左右する最も大きな要因の一つが立地です。立地が悪いと土地の価値は大きく下がってしまいます。たとえば、最寄り駅や幹線道路から遠いなど交通の便が悪い土地、スーパーマーケットや病院、学校などの生活関連施設が周囲に少ないといった土地は、通常の宅地としての利用が難しく、売れづらくなります。

法律による制限がされている

土地は、様々な法律上の制限を受けることがあります。前述した都市計画法による「市街化調整区域」や、建築基準法の「接道義務」を満たさない「再建築不可物件」、農地法の規制を受ける「農地」などがその代表例です。法律による制限があると、土地の利用方法が大きく限定されてしまいます。たとえ立地が良くても、利用が制限された土地は、買い手にとっては無価値な土地となってしまう可能性があります。

土地の整備が必要

土地の状態も、売却のしやすさに大きく影響します。例えば、古い建物が残っている場合、買主は購入後に解体費用を負担しなければなりません。その他にも、土地の形状が不整形で使いにくい、高低差がある、地中に廃棄物や大きな石などが埋まっている、土壌汚染の可能性があるといった土地は、造成や浄化に多額の費用がかかるため、買い手を見つけるのが難しくなります。

売れない土地を放置しておくと起こるリスクとは

「売れないから仕方ない」と、使わない土地をそのまま放置することは、様々なリスクを招いてしまう可能性があります。税金や管理のための金銭的な負担や、近隣住民との思わぬトラブル、最悪の場合、犯罪に巻き込まれてしまうこともあります。ここでは、売れない土地を放置する具体的なリスクについて解説します。

金銭的リスク

不要な土地を所有することは、金銭的なリスクを負うことになります。不要な土地は、たとえ利用していなくても固定資産税・都市計画税といった税金の納税義務が毎年発生します。収益を生まない土地のために、毎年税金を払い続けるのは大きな経済的負担です。

また、土地の管理を怠ったことが原因で、ブロック塀が倒れたり、庭木がはみ出して通行人に損害を与えた場合、所有者として損害賠償責任を問われる可能性もあります。

対人関係のリスク

管理されていない土地は、周囲との様々な対人トラブルを引き起こす可能性があります。伸び放題になった雑草は景観を損なうだけでなく、害虫の発生源となったり、花粉が飛散してアレルギーの原因になることもあります。こういった問題は、近隣住民の生活環境を悪化させ、苦情の原因となります。

その他にも、土地を処分しないまま子や孫の代まで引き継がれてしまうと、権利関係が複雑になったり、土地の押し付け合いが発生し、家族間での対人トラブルの原因となります。

犯罪に巻き込まれるリスク

管理不全の土地は、犯罪の温床となってしまう可能性があります。周囲から誰も管理していないと見なされた土地は、不法投棄の格好の標的となります。また、不審者に侵入されたり、放火や不審火等の被害に合う可能性もあります。

最悪の場合、犯罪現場に利用されてしまい、警察からの聴取を受けたり、地域の治安悪化に加担してしまうといったリスクが高まります。

売れない土地におすすめの使える処分方法5選

資産価値がなく、活用できない不動産は負担にしかならないため、出来る限り早く処分したいものです。しかし、不動産の知識がない初心者が土地を処分をすることは難しい場合があります。ここでは、売れない土地を所有している場合に使える処分方法についてご案内します。

自治体等へ寄付する

不要な土地を所有している場合に使える方法として、自治体へ寄付するといった方法があります。もし自治体がその土地を公園や公共施設の用地として活用できると判断すれば、無償で引き取ってもらえる可能性があります。

ただし、寄付はすべての自治体で受け付けているわけではなく、また自治体が活用できない土地の場合は引き取ってもらうことはできない点に注意しましょう。

隣人に譲渡

近隣住民と付き合いがある場合は、隣人に譲渡する方法もおすすめです。隣人の住民にとっては、土地が広くなることで活用の選択肢が広がったり、土地の価値があがる可能性があるため、引き受けてもらえる可能性があります。

もし住所がわからない場合は、法務局に連絡することで住所を調べて手紙を出すといった方法もあります。

相続放棄をする

相続また遺贈によって不動産を取得する可能性がある場合、相続放棄という選択もあります。相続放棄をすれば、所有権は移転しないため、税金や、維持・管理の負担を負わずに済みます。ただし、相続放棄を行う場合は、不要な土地だけでなく、預金や有価証券といった財産も手放す必要があります。

相続放棄を検討する場合は、事前に財産調査を行い、相続放棄をした方が得をするという場合に選択するようにしましょう。

引き取り業者の利用

不動産会社にも断られ、寄付等でも土地を処分できないといった場合は、専門の引き取り業者への依頼も検討しましょう。引き取り業者は、引き取った土地を独自の方法で活用したり、再販するノウハウを持ってるため、他の方法で断られてしまった土地であっても引き取って貰える可能性があります。

引き取りは有料となる場合もありますが、税金や維持・管理の負担を考えれば、有料でも引き取ってもらった方が得をする可能性が高いです。不要な土地で困っている場合は、まずは相談してみましょう。

マッチングサービスの利用

最近では、マッチングサービスを使って不動産の売買をする方も増えています。マッチングサービスを使えば、他の方法で断られてしまった土地であっても、登録して全国に向けて情報を発信できます。農地や山林など、通常の方法では売買が難しい土地でも、買い手が見つかる可能性があります。

不要な土地の処分に困っているという方は、まずは登録だけでも済ませてみることをおすすめします。

まとめ

売れない土地を所有している場合、処分することは、簡単ではありません。相続土地国庫帰属制度や寄付といった方法でも、処分できない可能性もあります。不要な土地に困っているという方は、本記事も参考に最適な方法を探してみてください。