実家処分の困りごとを解決!処分の流れや費用、おすすめの処分方法を解説
実家を突然相続することになり、処分に困っているという方も多いのではないでしょうか。実家の処分は、遺産分割協議といった手続きを挟むことも多く、家族間の意見調整なども必要となるなど、通常の不動産取引以上に複雑です。
そこで本記事では、実家をスムーズに処分するための流れやポイントを詳しく解説します。
実家を処分するための流れとは
実家の処分は、遺産相続の手続きを挟むなど、通常と異なる手順が必要です。ここでは実家を処分する際の基本的な流れを解説します。
遺言書の確認
相続した実家の処分を行う場合は、まず遺言書の確認を行います。公正証書遺言であればそのまま手続きを進められますが、自筆証書遺言の場合は家庭裁判所での検認手続きが必要です。遺言書がない場合は、どのように遺産を分割するのか、相続人同士で遺産分割協議が必要となります。
名義変更
遺産分割協議や遺言書で実家の所有者を確定したら、名義変更(相続登記)を行います。2024年4月より、相続を知った日から3年以内に相続登記を行うことが義務化され、期限を過ぎると過料が科せられる可能性があるため、できるだけ速やかに行うようにしましょう。
遺品整理、家財の処分
実家の売却に向けて、遺品の整理や家財道具の処分を行いましょう。遺品や家財道具が残っていると、売却がスムーズに進まない可能性があるため、業者等を利用して処分します。遺品整理を行った際、現金や有価証券、保険証券等、相続対象となる財産が見つかった場合は、相続人同士で分配が必要となる点に気を付けましょう。
売却額の査定
遺品や家財道具の整理が終わったら、不動産会社に売却額の査定を依頼しましょう。売却方法は、不動産会社に直接買い取ってもらう買取と、買い手を見つけてもらう仲介の二つの方法が主となります。その際、購入金額がわかる売買契約書を用意しておくと査定の際の参考になります。
ただし、相続したすべての実家に値段がつくわけではなく、不動産会社に取扱いを断られる可能性もあります。その際には本記事の後半に「売却以外のおすすめの処分方法」を紹介しているので、ぜひそちらをご覧ください。
売買契約・引き渡し
買主がみつかったら、契約から引き渡しまでの手続きを行います。売買契約は、自分で行うことも出来ますが、不動産会社や司法書士等のサポートを受けながら行うといいでしょう。
確定申告を行う
売却によって譲渡益がでた場合など、状況によって確定申告が必要となる可能性があります。売却した際は、確定申告が必要かどうか、まずは最寄りの税務署等に相談してみるといいでしょう。
実家の処分にかかる費用は?安く抑えるポイントとは
実家の処分の際には、様々な費用がかかります。処分する際は、できるだけ費用を抑え、売却益をだせるようにすることが重要です。ここでは、実家の処分にかかる費用や、費用を抑えるためのポイントについて紹介します。
遺品整理費用
家財道具の処分など、遺品の整理にかかる費用です。遺品などの量によって大きく変わる部分ですが、最近では、産廃ルールが厳格化したこと、また人件費の高騰などにより100万円前後になることもあります。安く抑えたい場合は、業者等へ依頼する前に、不用品回収や不用品売買のサイトなどを利用し、出来るだけ自分で処分できるものはしておくといいでしょう。
測量費用
自宅の境界がはっきりしていない場合は、境界線確定のための測量が必要です。
・境界の杭が行方不明になっている場合:10~30万
・境界を決めたことがない:30~70万
など、測量費用は過去に境界を決めたことがあるかどうかで大きく金額が変わります。また、地域毎の相場、決める境界の数(隣地者の数)などによっても大幅に前後します。過去に測量していた場合、測量図を利用することで安く抑えることができる場合があります。
リフォーム費用
売却する場合は、クリーニングや古い設備のリフォームが必要になる場合があります。家の広さやどの程度設備を入れ替えるかにもよりますが、浴室交換など大がかりな設備の改修が必要な場合は、数百万円近くかかることもあります。
手続き費用
売買契約にあたり、多くの方は不動産会社を利用することになると思いますが、その際に仲介手数料が発生します。
仲介手数料は、原則として売買金額の3%以内、売買金額の800万円以下の空き家等でも30万円以内の手数料とし、仲介業務開始時点でその金額を明確にしておくよう、法令で定められています。
手数料については、値下げ交渉に応じてくれる場合もありますが、売却までにかかる時間や手間によって、手数料額が不動産会社のヤル気に直結する場合もありますので、値下げ交渉をするかどうかは慎重な見極めが必要です。売却物件の難易度や見込まれる売買金額に応じて判断し、不動産会社のモチベーションを高めて早期成約を目指せるように進めましょう。
遺産分割とは
遺産分割とは、故人が残した財産を、相続人の間でどのように分けるかを決定する手続きです。相続人が複数いたり、遺言に不明瞭な点があるなど、遺産の分け方に調整が必要な場合は、遺産分割が必要となります。遺産分割には、資産を金銭に変えて分配する、または現物のまま分配するなど、様々な方法があります。
遺産分割は、手続きが複雑で相続人同士で進めても難しい場合があるため、相続について知識や経験がある士業(弁護士、税理士、司法書士、行政書士)に相談のうえ進めることをおすすめします。
現物分割
現物分割は、遺産を現物のまま分割します。たとえば、不動産を一人の相続人が相続し、現金や株式を別の相続人が相続するといった方法です。現物分割は、現物でそのまま相続を行うため、土地などは処分しやすくなる一方で、公平な遺産相続が難しいというデメリットがあります。
代償分割
代償分割は、一部の相続人が特定の財産を相続し、他の相続人に対して金銭などで代償を支払います。たとえば、一人が不動産を相続し、その価値分の金銭を他の相続人に支払うといった方法です。
代償分割は、土地など分割が難しい財産でも、公平な遺産分割が可能です。デメリットとして、事前に代償金を支払うための資金が必要となり、資産の評価によっては意見の対立が生じる可能性がある点があげられます。
換価分割
換価分割は、遺産を売却して得た代金を相続人で分け合います。たとえば、不動産や株式など、現物をそのまま分割するのが難しい場合に、売却を行って分け合います。デメリットとして、売却の手間がかかる点や、土地や建物など故人の思い出を残したい相続人がいる場合は反対される可能性がある点です。
共有分割
共有分割は、遺産を相続人全員で共有します。不動産や特定の物品など、分割して所有するといった処理が難しい場合に用いられることがあります。共有分割は、相続手続きが進めやすい反面、処分する際に再度話し合いが必要となったり、相続人のうち一人がなくなると権利関係が複雑化するといったデメリットがあります。
実家の処分前に抑えておくべきポイントは
実家を処分する際は、あらかじめ要点を抑えておくと、スムーズに処分を進めることができます。事前に抑えておくべきポイントを解説します。
境界が確定されているか
売却の際は、あらかじめ境界が確定されているかを確認しておきましょう。境界とは、所有している土地の範囲を示す区分です。境界が確定されていなくても、売却は可能ですが、トラブルに発展する可能性があるため、境界を確定させたうえで処分を進めるようにしましょう。
住宅ローンの残債はあるか
実家に住宅ローンの残債があるかどうかも抑えておきたいポイントです。住宅ローンの残債があると、抵当権の抹消ができず、売却が難しくなります。売却価格がローンの残債より低い場合は、自己資金で残債を完済し、抵当権を解除するのが一般的です。
購入額はいくらか
購入額は、譲渡所得税を計算する際に必要となります。また売却する際の価格の参考にもできるため、できるだけ把握しておきたい項目です。取得費が分からない場合、売却価格の5%を取得費とみなす特例が税法で定められています。この特例を適用した場合、実際の購入額で計算するよりも譲渡所得税が高くなり、納める税金がより高額になってしまうケースが多いため、できれば正確な取得費を確認することが望ましいです。
売却以外のおすすめの処分方法は
実家の売却を不動産会社へ依頼しても、不動産取引が活発でない地方(田舎)の物件や、老朽化・劣化が進んだ物件の場合には、思うように価格がつかず、極端な例ではタダ同然の売却希望価格にしても買い手が付かないケースも増えています。
その場合、引き続き不動産を保有することになりますが、税金や維持・管理義務の負担を負うことになります。
実家を相続したが明確な使い道がないという場合は、できるだけ早く処分することが望ましいです。ここでは、不動産会社へ売却を依頼する以外に使えるおすすめの処分方法をお伝えします。
空き家バンク
空き家バンクは、自治体などが運営しており、登録することで物件の情報を全国に発信することができます。空き家バンクを利用することで、売却が難しい不動産であっても、買い手を見つけられる可能性があります。注意点として、空き家バンクを運営していない自治体がある点、また、登録する自治体によっては情報発信力に乏しく、なかなか買い手が見つからない可能性があります。
引き取り業者に依頼する
通常の方法で売却が難しい場合は、引き取り業者に依頼するという方法もあります。引き取り業者を利用することで、通常の不動産業者では取引の対象とならなかった物件であっても引き取ってもらえる可能性があります。
処分費用がかかる場合もありますが、固定資産税や土地の維持、管理に必要な手間を考えれば、早期に処分することをおすすめします。ただし、引き取り業者によっては詐欺まがいの行為を行っている業者もあります。依頼をする際は、会社概要等を確認し、信頼できる業者かどうかをよく確かめるようにしましょう。
マッチングサイトの利用
最近では、マッチングサイトで不動産を売買する人も増えています。マッチングサイトの特徴として自分の好きな価格で売却でき、また全国どこからでも土地を登録することができます。
マッチングサイトは、土地の売買を目的としてサイトを訪問する方が多く、成約率が高いのも特徴です。普段からネットなどを利用して買い物をしているなど、ネットの扱いになれている方なら、まずは登録してみることをおすすめします。
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まとめ
本記事では、実家の処分方法や売却のポイントをお伝えしました。慣れない相続の手続きで大変な中、不動産の取引まで考えて行動することは大きな負担となる可能性があります。実家の相続で困っているという方は、ぜひ本記事を参考にしてみてください。