相続や原野商法等によって、資産価値がなく活用もできない土地を所有してしまうことがあります。収益を生まない不動産は、固定資産税や管理の負担が重くのしかかります。売却しようにも買い手が見つからず、処分に困っている方も少なくありません。そのような場合に検討したいのが土地の無償譲渡です。

本記事では、土地を無償譲渡する場合の手続きや税金、メリット、デメリットや、無償譲渡が難しい場合の他の処分方法も紹介しています。不要な土地の処分でお悩みの方はぜひ参考にしてください。

土地の無償譲渡とは

土地の無償譲渡は、土地を無償で第三者に譲り渡すことで、法律上は「贈与」にあたります。所有者自身で活用が難しく資産価値がない土地であっても、不動産活用のノウハウがある引き受け手によっては、活用が見込まれるケースがあります。そのような場合は、双方にメリットがあるため、土地の無償譲渡が行われることがあります。

ただし、土地の場合は通常の物品と異なり登記手続きが必要だったり、場合によっては税金が発生する可能性がある点に注意が必要です。

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無償譲渡が行われる背景とは

無償譲渡が行われる背景として、土地を所有し続けることによる様々な負担を避ける目的があります。土地は、所有している限り固定資産税が毎年課税され、金銭的な負担が発生します。別荘地等であれば、管理費の支払いも必要となります。また、所有者には土地を適切に管理する義務があり、草刈りや清掃など、維持管理のための手間や費用もかかります。

近年では、高齢化や地方の過疎化が進み、相続等で田舎にある活用が難しい土地を相続することになってしまったというケースが増えており、不要な土地を所有する経済的・時間的な負担から逃れるために、無償であっても土地を手放したいと考える所有者が増えてきています。

無償譲渡の手続き方法とは

土地の無償譲渡は、贈与者（あげる側）と受贈者（もらう側）の合意があれば成立しますが、所有権を法的に移転させるためには、登記申請の手続きが必要です。

ここでは、無償譲渡の具体的な手続きの流れを、個人から個人の場合を例に解説します。なお、手続きには専門的な知識が必要となるため、司法書士などの専門家に相談しながら進めることをおすすめします。

贈与契約書の作成

無償譲渡（贈与）は口約束でも成立しますが、「贈与契約書」を作成しましょう。契約書を作成する際は、どの土地を誰から誰へ、いつ贈与するのかといった条件を記載します。その他、土地の引き渡し時期、引き渡し方法、残置物（土地に残っている建物等）の取り扱いなど、取引の詳細を記載します。契約書は、後々のトラブルを防ぐためにも、できるだけ専門家に依頼し、作成してもらうようにしましょう。

必要書類の準備

所有権移転登記を申請するために、様々な書類を準備する必要があります。ここでは、一般的に必要となる書類について解説します。状況によって必要書類は異なるため、詳しい書類については、専門家に確認しましょう。

贈与者（無償譲渡する側）

• 登記済権利証または登記識別情報通知書
• 印鑑証明書（発行後3ヶ月以内のもの）
• 固定資産評価証明書

受贈者（もらう側）

• 住民票
• 認印

その他取引に必要な書類

• 登記申請書
• 委任状（司法書士に依頼する場合）
  

登記申請

贈与契約書を作成し、必要書類を揃えたら、土地の所在地を管轄する法務局で「所有権移転登記」を申請します。登記手続きが完了することで、土地の所有権が正式に受贈者へ移転します。無事に申請が受理されると、新しい所有者に登記識別情報通知書等の書類が送付されます。

登録免許税の納付

所有権移転登記を申請する際、「登録免許税」を納付する必要があります。登録免許税の額は、土地の固定資産税評価額に税率を乗じて計算されます。贈与による所有権移転の場合、税率は2%（1000分の20）です。

例えば、固定資産税評価額が500万円の土地であれば、500万円 × 2%=10万円の登録免許税がかかります。登録免許税は、登記申請時に収入印紙で納付します。
（登録免許税は、原則として受贈者（もらう側）の負担ですが、合意があればどちらが納付しても問題ありません。）

税務署への申告

土地の無償譲渡によって、受贈者（もらう側）に贈与税が課税される場合があります。年間の贈与額（土地も含め受け取った贈与の金額）が基礎控除額である110万円を超える場合、受贈者は、税務署へ贈与税の申告と納税を行う必要があります。

贈与税は受贈者が支払う義務があります。トラブルを避けるために、贈与者は、土地を無償譲渡する際は、贈与税について説明しておくとよいでしょう。

無償譲渡の際にかかる税金は？贈与税の金額は？

個人が個人に土地を無償で贈与した場合、贈与した側（あげた側）には基本的に税金はかかりません。しかし、贈与された側（もらった側）には、土地の評価額によっては贈与税が課税されます。贈与税は、1年間に贈与された財産の合計額が基礎控除額の110万円を超える場合に、その超えた部分に対してかかります。具体的には、下記のような計算式となります。

（相続税法に基づいて評価した不動産の価格 − 基礎控除額110万円） × 税率 − 控除額

また、贈与税は「相続時精算課税制度」や「夫婦間の居住用不動産の贈与の特例」など、贈与の形態によって税金の扱いが変わる場合があります。

個人から法人に譲渡した場合、個人に所得税がかかり、法人には法人税が発生するといったケースもあります。他にも不動産取得税や都市計画税がかかる場合があり、こういった説明がなく取引が行われた場合、トラブルに発展してしまう可能性もあります。

土地の評価額や税金の計算は複雑で判断が難しいことも多いため、実際に贈与を行う際は、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。

形態別の税金例

	売主	買主
個人から個人	非課税	贈与税
個人から法人	所得税	法人税
法人から個人	法人税	所得税
法人から法人	法人税	法人税

※状況によって変わってくるため、具体的な税額等は専門家にご相談ください。

無償譲渡した方がいい不動産の特徴とは

相続等で急に土地を所有することになった場合に、どのような土地が無償譲渡を検討した方が良いのか判断をすることは難しいでしょう。そこで、ここでは無償譲渡した方がいい土地の特徴を3つ紹介します。

立地が悪く活用が難しい

立地条件が悪い土地は、無償譲渡を検討した方がいい土地となります。例えば、田舎にあり交通の便が極端に悪い場所にあったり、山林や原野になっている、市街地から遠く離れ、インフラなども整備されていない地域の過疎地などは、不動産を活用するのが難しく、需要も少なくなります。

このような土地は、売却活動をしても買い手が見つからないケースが多いため、無償譲渡も選択肢のひとつとなります。

法律で使用が制限されている

土地によっては、法律によって建物の建築や土地の使用が制限されている場合があります。例えば、市街化調整区域内や農地は、原則として住宅などを建てることができません。また、建築基準法で定められた道路に接していない再建築不可物件も、一度建物を取り壊すと新たに建物を建てることができず、活用が制限されます。

こういった法的な制約がある土地は、活用が極めて難しくなるため、無償でも譲渡した方が得をするケースがほとんどです。

空き家になっている

空き家が建っている場合、土地を所有していると大きな負担を負う可能性があるため、無償譲渡を検討しましょう。空き家が老朽化している場合、賃貸等で活用することも難しく、リフォームには多額の費用が必要になるケースもあります。買い手にとっては、土地活用のために空き家をリフォームしたり、場合によっては解体するといった手間が必要になるため、売却が難しくなる可能性が高いです。

また、空き家について適切な管理を行わない場合、特定空き家に指定されてしまい、税金が最大で6倍になってしまう可能性があるため、できるだけ早く手放すことをおすすめします。

土地を無償譲渡するメリットとは

土地の無償譲渡は、メリットとデメリットを把握したうえで行うことが重要です。ここでは、土地を無償譲渡する主なメリットを2つ紹介します。

税金の支払い義務がなくなる

土地を手放すと、税金の支払い義務がなくなります。たとえ全く活用していない土地であっても、固定資産税や都市計画税といった納税の義務は毎年発生します。無償譲渡によって所有権を手放すことで、納税義務から完全に解放されます。活用できていない土地の税負担がなくなることは、非常に大きな経済的メリットと言えます。

維持・管理義務から解放される

土地の所有者には、その土地を適切に管理する義務があります。土地の管理は、大変手間がかかる作業です。例えば、建物の修繕、定期的な草刈りや樹木の剪定、不法投棄の監視など、土地の状態を良好に保つためには多くの手間と費用がかかります。

たとえ収益性がない土地であっても、土地の維持・管理義務は所有者が負う必要があります。土地を無償譲渡することで、こういった維持・管理義務から解放されます。

土地を無償譲渡するデメリットとは

不要な土地を手放せる無償譲渡ですが、デメリットや注意点も存在します。メリットだけでなく、デメリットも正しく理解した上で、慎重に判断することが大切です。

税金がかかる可能性がある

無償譲渡は、もらう側に贈与税や不動産取得税といった税金がかかる可能性があります。土地を欲しがっている人が見つかったとしても、税金が負担となり、話がまとまらないケースは少なくありません。また、個人から法人に譲渡した場合は、譲渡する側に税金がかかる場合もあります。無償譲渡を行う場合は、事前に税額がどのくらいになるかを必ず確認しましょう。

手続きが煩雑

土地の無償譲渡は、通常の物品の贈与と比べて手続きが煩雑となります。贈与契約書の作成から、必要書類の準備、法務局での所有権移転登記申請まで、多くの手続きを踏む必要があります。

特に登記手続きは専門的な知識が求められるため、多くの場合、司法書士などの専門家への依頼が必要となります。専門家への報酬も発生するため、無償譲渡する場合でも手間と費用がかかることを把握しておきましょう。

値段をつけて売れた可能性がある

無償譲渡を検討している不動産でも、値段をつけて売却できる可能性があります。特に不動産についての知識が乏しい所有者の場合、売れるはずの土地でも選択肢が少ないために売却できていないといったケースも少なくありません。

不動産会社に依頼し断られてしまった土地でも、不動産会社を変更したり、土地のマッチングサービスを試すなど、より幅広いユーザーに周知することで、売却できる可能性があります。

土地のマッチングサービスは、不要な土地の処分におすすめの方法です。マッチングサービスは、土地を売りたい人と買いたい人をつなげてくれるプラットホームです。マッチングサービスを利用することで、不動産会社を介さず買い取り相手を探せるため、自分の好きな価格で土地の情報を全国の買い手に向けて発信できます。

土地の放置は危険？考えられるリスク３選

無償譲渡を検討するような土地の場合、活用も売却もできない場合も多く、そのまま放置しておこうと考える方も少なくありません。しかし、土地を放置することは、様々なリスクを発生させる可能性があります。

金銭的リスク

土地を放置すると、様々な金銭的リスクを負うことになります。収益を生んでいない不動産であっても、固定資産税は永遠に支払いを続ける必要があります。また、土地の適切な管理を怠った結果、ブロック塀が崩れて通行人が怪我をしたといった場合や、庭木が道路にはみ出して損害を与えたといった自体が発生し、損害賠償責任を問われる可能性もあります。

対人関係のリスク

管理がされていない土地は、様々な対人関係のトラブルを招く可能性もあります。たとえば、雑草が繁殖し、害虫の発生源となる、樹木が繁殖し獣害の原因となり、近隣住民から苦情が寄せられる場合があります。また、売れない土地が相続で次世代に引き継がれると、権利関係が複雑になり、土地の押し付け合いが発生するといったトラブルの原因となります。

犯罪に巻き込まれるリスク

管理されていないとみなされた土地は、犯罪の温床となってしまうリスクもあります。例えば、廃棄物や粗大ゴミの不法投棄をされたり、放火や不審者の侵入、空き巣被害にあってしまう場合もあります。最悪の場合、犯罪現場に利用され、警察の捜査に協力する必要が生じるなど、意図せず犯罪に巻き込まれてしまう可能性があります。

土地を無償譲渡できなかった場合の処分方法4選

無償譲渡を検討するような収益価値がない土地は、できるだけ早く手放したいものです。しかし、不動産取引の知識や経験がない所有者には、資産価値がない土地の処分方法を見つけることは簡単ではありません。そこでここでは、不要な土地を処分するための方法を紹介します。

自治体に寄付

自治体によっては、土地の寄付を受け付けている場合があります。寄付することができれば、無償で土地を手放すことができます。ただし、自治体への寄付は活用できる見込みのある土地でなければ受け付けてもらえないことも多く、条件は非常に厳しくなっています。また、すべての自治体が寄付を受け付けているわけではありません。

寄付を検討している場合は、まずは、土地が所在する市町村の役場に、寄付の受付窓口があるか問い合わせてみましょう。

相続土地国庫帰属制度を利用する

相続または遺贈によって取得した土地であれば、相続土地国庫帰属制度を利用し、有償で国に土地を引き取ってもらう方法があります。相続土地国庫帰属制度を使えば、売却や寄付が難しい土地でも、処分できる可能性があります。

ただし、申請には審査があり、建物がないこと、土壌汚染がないこと、境界が明確であることなど、一定の要件を満たす必要があります。また、利用の際には、審査手数料と負担金を納付する必要があります。不承認となった場合も審査手数料は返金されないため、利用を検討している場合は、一度最寄りの法務局に相談してみましょう。

引取り業者を利用する

寄付や相続土地国庫帰属制度といった方法で処分ができない場合は、専門の引き取り業者の利用を検討しましょう。引き取り業者は、土地活用について専門のノウハウや知見があります。そのため、自治体や国庫帰属制度で断られたような条件の悪い土地でも、引き取ってもらえる可能性があります。

ただし、業者の中には引き取るふりをして名義変更を行わなかったり、不当に高額な金額を請求する、原野商法といった別の詐欺に誘導するといった業者もあるため、ホームページ等を確認して信頼できる業者に依頼するようにしましょう。

マッチングサービスに登録する

土地のマッチングサービスは、不要な土地の処分におすすめの方法です。マッチングサービスは、土地を売りたい人と買いたい人をつなげてくれるプラットホームです。マッチングサービスを利用することで、不動産会社を介さず買い取り相手を探せるため、自分の好きな価格で土地の情報を全国の買い手に向けて発信できます。

不要な土地の処分に困っているという方は、まずは土地の登録だけでも試してみることをおすすめします。

まとめ

この記事では、活用できずに困っている土地を無償譲渡する方法について、手続きの流れや税金、メリット・デメリットなどについて解説しました。

土地の無償譲渡は、固定資産税や管理の負担から解放される有効な手段ですが、もらう側に贈与税などの負担がかかることや、手続きが煩雑であるといった注意点もあります。メリットとデメリットを理解したうえで、選択するようにしましょう。