農地を処分するのにおすすめの方法は?農地だからこそ使える処分方法とは
農地の処分は、通常の土地とは異なるルールがあるため、処分に困っているという方も多いのではないでしょうか。
本記事では、農地の処分におすすめの方法や注意点、農地を処分するなら知っておきたいポイントなどを解説しています。農地の処分にお困りの方はぜひ参考にしてみてください。
農地とは?宅地との違いは?
農地とは、農地法により「耕作の目的に供される土地」と定義された土地をさし、宅地とは様々な違いがあります。たとえば、農地以外の目的で使用したり、処分するためには農業委員会の農地転用許可が必要です。反対に、宅地を農地にすることは原則としてできません。
また農地は、土地の評価額が低く抑えられる傾向があり、同じ面積であれば、固定資産税が宅地に比べて安い場合がほとんどです。このように、農地と宅地には大きな違いがあります。
農地を処分する場合は、これらの違いを把握した上で処分方法を検討することが重要です。
農地と宅地の主な違い
・農地は農地以外の目的で利用するには許可が必要
・固定資産税が農地の方が安い
・宅地を農地にすることはできない
農地を処分するなら知っておきたい地目の変更方法3選
農地を処分する際に押さえておきたいのが、地目の変更方法です。地目の変更には、大きく分けて3つの方法があります。いずれの場合も農業委員会からの許可書などを取得した後に、法務局での地目変更登記が必要になります。
非農地証明を取得しての地目変更
非農地証明は、土地が農地でないことを証明する方法で、農業委員会に対して申請することで取得できます。非農地証明を取得するには、その土地が耕作されていない状態で、山林化しているなど荒廃し、農地として利用することが困難といった事情がある場合に受けることができます。
具体的な条件や判断基準については、各自治体によって異なるため、詳しい条件については対象の土地がある市町村役場にある農業委員会等に確認してみましょう。
荒れている農地にしか適用されないものですが、現況のままで地目を変更できるので、一番費用をかけずに農地の地目を書き換えることができます。
農地転用届
農地転用届は、農業委員会に提出することで農地を他の用途に農地転用することができる届出です。市街化区域内にある農地を農地転用する場合に使うことができ、農業委員会に届出をすることが必要です。市街化区域は、都市計画法により市街化を促進すべき地域となっているため、後述の許可よりも簡単に農地転用できます。
ただし、農地を他の用途に使うための造成工事の完了が許可条件として付される場合があり、その工事内容についても細かい指定をされることもあります。そのため、地目変更が完了するまでに、書類上の手続き費用だけでなく、工事費用も含めた多くの費用が必要になる場合があります。
農地転用許可
農地転用許可は、農業委員会に転用許可申請を行い、農地転用の許可を得る手続きです。上記で挙げた「市街化区域での農地転用届」と異なり、「市街化区域でない場所にある農地」を農地転用する場合は、所定の申請手続きの上で許可を得る必要があります。
また、農地を他の用途に使うための造成工事の完了が許可条件として付される場合があり、その工事内容についても細かい指定をされることもあります。そのため、地目変更が完了するまでに、書類上の手続き費用だけでなく、工事費用も含めた多くの費用が必要になる場合があります。
農地転用許可制度における5つの区分
農地は、農業委員会から農地転用許可を得ることで、宅地など他の用途に利用することができます。農地転用許可は、農地の区分によって許可を得やすいかどうかの違いがあります。ここでは、農地の農地転用許可制度で使われる5つの区分※を説明します。
・農用地区域内農地・・市町村が定める農業振興地域 整備計画において農用地区域 とされた区域内の農地(原則農地転用は不許可)
・甲種農地・・市街化調整区域内の 農業公共投資後8年以内農地、集団農地で高性能農業機械 での営農可能農地(原則農地転用は不許可)
・第1種農地・・集団的(おおむね10ヘクタール以上)に存在し、農業公共投資(土地改良事業等)の対象、高い生産力が認められる農地(原則農地転用は不許可)
・第2種農地・・農業公共投資の対象となっていない小集団の生産力の低い農地、市街地として発展する可能性のある区域内の農地(例外的に許可)
・第3種農地・・都市的整備がされた区域内の農地、市街地にある区域内の農地(原則許可)
農地転用許可が得られるのは、第3種農地で、それ以外の農地については、農地転用が難しくなっています。所有している農地の区分がどの区分に属しているかは、役所の農業政策課等で確認できます。
農地を処分するためにおすすめの方法5選
農地は、通常の土地と異なる処分方法が必要です。ここでは、農地の処分のためにおすすめの方法を紹介します。
農業従事者に売却する
農地の処分を考えた場合は、まず農業従事者への売却を検討しましょう。農地は、農地法によって規制されているため、原則として農業従事者にしか売却できません。そのため、農地の処分は、農業従事者や農地所有適格法人等を対象に行う必要があります。
農地中間管理機構(農地バンク)を利用する
自分で農業従事者を探すことが困難な場合は、農地中間管理機構(農地バンク)を利用する方法もあります。農地中間管理機構は、農地を貸したい人と耕作を希望する人をつないでくれます。農地バンクを利用した場合、固定資産税の軽減など優遇措置をうけられますが、10年間の貸付期間中は農地が返却されないため注意が必要です。
また、地域によっては農地中間管理機構が十分に機能していない場合もあるため、まずは問い合わせをしてみることをおすすめします。
相続土地国庫帰属制度を利用
相続、または遺贈によって農地を取得した場合は、相続土地国庫帰属制度の利用がおすすめです。相続土地国庫帰属制度は、有償で国に不要な土地を引き取ってもらうことができるサービスです。相続土地国庫帰属制度を利用することで、地目が農地のまま処分をすることができます。
相続土地国庫帰属制度を利用する際は、申請後に不承認となった場合も手数料は返還されない、土地によっては制度が利用できない場合があるので、注意しましょう。
引き取り業者を利用する
農地が地目変更できる場合には、地目を変更することで、引き取り業者へ処分を依頼する方法もあります。
農地は、通常の土地利用に適していない場合が多く、地目を変えた後も通常の不動産会社では取り扱ってもらえないこともあります。特に、放置していた期間が長く、現地が山林や原野のようになってしまい地目を変更した土地などは、不動産業者へ依頼しても売り先を見つけるのは大変困難です。
手間なく簡単に処分したいという方には、引き取り業者の利用がおすすめです。
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マッチングサイトを利用する
農地の処分には、マッチングサイトを利用する方法もあります。マッチングサイトは全国どこからでも手軽に登録が可能で、不動産の取り引きに関心が高い人が集まっているため、高い成約率に期待できます。
農地の場合は、農地のまま登録することも可能ですが、その場合は買い手が農業従事者に限定されてしまうため、より買い手の選択肢を広げたい場合は、地目変更後に売却を行うと良いでしょう。
農地を相続放棄することはできる!?
農地の相談で多いのが、相続についてです。農地の場合は、農業をやっていないと相続しても処分に困ることが多く、相続放棄したいと考える方も少なくありません。農地を相続放棄をすることは可能ですが、農地だけを相続放棄することはできません。
相続放棄をする場合は、農地も含め、現預金や株式等も含め、すべての財産を相続放棄する必要があります。相続はしたいが、農地は相続したくないという場合は、相続後に農地を処分した場合と、相続放棄した場合でどちらが得をするのかを検討した上で判断することが大切です。
農地を処分するなら知っておくべきポイント3選
農地を処分する際は、通常の土地とは異なる手続きが必要です。ここでは、農地をスムーズに処分するために知っておくと役立つポイントを紹介します。
事前に区分を確認しておく
農地を処分する際は、農地の区分をまず確認しておきましょう。農地は、区分によって農地転用しやすさが変わります。また、農地転用以外では非農地証明を取得することで、地目を変更する方法もあります。区分を把握することで、農地として売却するのか、農地転用して売却するのか、どちらが最適かを判断することができます。
固定資産税の金額が変わる可能性がある
農地を処分する際は、農地転用することを検討する方も少なくありません。しかし、農地を宅地に農地転用した場合は、固定資産税が上がってしまいます。そのため、農地転用後に処分が出来なかったという場合は、高くなった固定資産税を払い続ける必要があるため、農地転用するタイミングも考える必要があります。
放置すると処分がより難しくなる
農地を相続などで取得した場合、農業をすることが難しく、放置してしまうことも珍しくありません。しかし、農地を放置し、土地が痩せてしまったり、雑草が生えるなど、荒れて耕作放棄地になると、農地としての価値は大きく下がり処分も難しくなります。農地は、通常の土地以上に維持管理に気を遣う必要があります。
まとめ
本記事では、農地の処分方法について紹介しました。農地は通常の土地とは違った手続きが必要だったり、農地転用といった通常の土地とは異なる決まりがあります。農地の処分に困っているという方は、ぜひ本記事を参考にしてみてください。