所有不動産記録証明制度とは？利用のメリット、注意点や手続きを徹底解説
2026年2月より、「所有不動産記録証明制度」が新たにスタートしました。相続の際、「親がどこに不動産を所有しているか分からない」とお困りの方は少なくありません。所有不動産記録証明制度は、故人が登記名義人になっている不動産を一覧で調べることができる制度です。
本記事では、所有不動産記録証明制度の概要や施行された背景、利用するメリット・注意点から、不要な不動産を見つけた場合の対処方法まで詳しく解説します。不動産の相続でお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてください。
所有不動産記録証明制度とは
所有不動産記録証明制度は、2026年2月にスタートした新しい制度です。相続などの際に、故人の所有している不動産を調べたいという場合に、全国の登記情報から本人または被相続人が登記名義人になっている不動産を検索し、一覧形式の証明書として取得できます。
特定の被相続人が所有権の登記名義人として記録されている不動産について一覧的にリスト化して証明書として交付する制度
制度を利用できる人は
所有不動産記録証明制度は、プライバシー保護の観点から利用できる人を制限しています。利用できるのは、以下の条件に当てはまる方に限られます。
- 所有権の登記名義人（法人を含む）
- 相続人、その他の一般承継人 （法人を含む）
本人が自分の財産を把握したい、または相続人が故人の財産調査を行うといった際に利用することを想定しているため、調べることができるのは本人とその相続人などに限定されています。
制度の費用は
所有不動産記録証明制度で証明書を取得するには、所定の手数料を支払う必要があります。手数料は、検索条件1件、証明書1通につき必要となります。また、窓口交付、郵送、オンラインなど、証明書の発行方法によって手数料の金額が変わってきます。
| 書面請求（収入印紙で納付） | 1,600円 | |
| オンライン請求 | 郵送交付 | 1,500円 |
| 窓口交付 | 1,470円 | |
検索条件ごとの請求となるため、書面で請求し、検索条件を4件、請求通数を1通とすると、1,600円×4件で6,400円の手数料が必要となります。
※費用は記事執筆時点において法務省のサイトで確認できた金額となります。正確な金額については、法務省の公式ページにてご確認ください。
所有不動産記録証明制度が施行された背景とは
所有不動産記録証明制度が施行された背景には、所有者不明土地問題の深刻化が挙げられます。これまでは、故人の不動産を相続した場合でも、相続登記をしないことへの罰則がありませんでした。そのため、相続の際に相続登記をされずに放置されたり、相続登記から漏れてしまう「所有者不明土地」が全国に大量に発生するという問題がありました。
この問題の対策として、2024年4月から「相続登記の義務化」がスタートしましたが、故人の所有する不動産を一覧で抽出するといった仕組みがありませんでした。
故人の不動産を探したい場合、固定資産税の納税通知書等を頼りに一つ一つ探す必要があり、故人名義の不動産を全国から漏れなく調べることが困難でした。所有不動産記録証明制度は、相続登記義務化に伴い、故人名義の不動産を正しく把握するための仕組みとして、施行されました。
所有不動産記録証明制度を利用するメリット
所有不動産記録証明制度は、相続の際などに特定の名義人が所有する不動産を、一括で調べることができる大変便利な制度です。ここでは、制度を利用するメリットを紹介します。
所有不動産が簡単に調べられる
所有不動産記録証明制度の最大のメリットは、故人名義の不動産を調べる手間を大幅に減らすことができる点です。
これまで、故人が所有している不動産を調べたい場合は、自宅に届く固定資産税の納税通知書や権利証、市区町村の名寄帳などを頼りにひとつひとつ調べていく必要がありました。この方法では、他の市区町村にある不動産や、非課税の山林・農地などは記載されないことがあり、確認漏れが起こったり、全体を把握することが困難となっていました。
所有不動産記録証明制度を利用すれば、故人名義の不動産を一覧で抽出することができるため、簡単に調べることが可能です。
オンラインや郵送で簡単に手続きできる
所有不動産記録証明制度は、法務局の窓口だけでなく、郵送やオンラインで自宅から簡単に手続きができるようになっています。
制度が施行される前は、不動産ごとに遠方の役所をいくつも回ったり、書類を用意して個別に手続きをする必要がありましたが、そういった手間もなく、一度の手続きで完結します。
遺産相続がスムーズに進められる
所有不動産記録証明制度を使えば、故人名義の不動産を簡単に把握することができるため、相続手続きをスムーズに進めやすくなります。
相続の際は、故人の財産の状況を速やかに把握する必要がありますが、所有不動産記録証明制度を利用することで、故人名義の不動産の情報を速やかに知ることができるようになりました。
また、代理人も利用できるため、家族が病気等で所有不動産についての情報を直接聞けない場合でも、代理人が代わりに不動産を把握することができ、遺産相続の準備がしやすくなった点も大きなメリットです。
所有不動産記録証明制度の手続き
ここでは、所有不動産記録証明制度を利用する場合の手順を解説します。手続きは窓口、郵送、オンラインで可能です。
必要書類の準備
まずは請求のための必要書類を準備します。必要書類は、本人が請求する場合と、相続人が請求する場合、あるいは代理人が請求する場合で異なります。相続人が請求する場合は、故人が亡くなったことがわかる戸籍謄本や、請求者が相続人であることがわかる戸籍謄本などが必要となります。
| 所有権の登記名義人⑴についてはいずれか一方 | ⑴－１ 印鑑証明書発行期限はありません。請求書には実印を押印してください。 |
| ⑴－２ 本人確認書類の写し（※２） 例：マイナンバーカード、運転免許証など | |
| ＊必要となる場合がある書類＊⑵ 過去の氏名や住所を検索条件とする場合、これらを証する情報例：戸除籍謄本、住民票の写し、戸籍の附票の写しなど | |
| 相続人その他の一般承継人 | 上記に加えて⑶ 所有権の登記名義人との相続関係・承継関係を証する情報例：戸籍謄本、法定相続情報一覧図の写し、会社法人等番号（法人の場合）など |
| ＊必要となる場合がある書類＊⑷ 被相続人又は被承継人の過去の氏名や住所を検索条件とする場合、これらを証する情報例：除籍謄本、除かれた戸籍の附票の写しなど | |
| 上記の代理人 | 上記に加えて⑸ 委任状請求人の実印を押印し、請求人の印鑑証明書を添付してください。 |
※１ 原則、原本の提出が必要です。ただし、上記⑴－１及び⑸以外の書類については、原本と併せてコピー（原本と相違がない旨を記載し、請求人本人の記名がされたもの）が提出された場合には、手続完了後、原本を返却します。
※２ 書面請求の場合のみ。ただし、窓口での原本の提示も必要です。
※３ 法定相続情報番号、戸籍電子証明書提供用識別符号又は除籍電子証明書提供用識別符号を取得している場合には、これらの情報を提供することにより、必要書類の提出に代えることができます。
※４ 添付書類に不足がある場合には、補完が必要です。一定の期間内に補完されない場合、証明書が交付されないことがあります。
※５ オンライン請求の場合には、必要書類も全てオンラインで提供する必要があります。
請求書の提出
必要書類を揃えたら、最寄りの法務局へ請求書を提出します。請求書の様式は、請求する人の立場（本人か、相続人か等）によっても異なります。請求書には、氏名や住所などの検索の条件を正確に記載します。1枚の請求書で複数の検索条件を指定できますが、検索条件欄一つにつき、一つの氏名、住所になる点に注意しましょう。
情報の検索
請求書が受理されると、その情報をもとに登記官がシステムに入力し、検索を行います。検索条件については、法務省のホームページを参考に、記載漏れや間違いがないように設定しましょう。手数料については、該当不動産の有無にかかわらず発生します。そのため、氏名等の誤りで抽出できなかった場合も返金されない点に注意しましょう。
証明書の交付
検索が終わると、所有不動産記録証明書が交付されます。窓口での受領、または郵送による受領が選択できます。オンライン請求の場合も、PDF等のデータではなく、窓口または郵送での受け取りが必要な点に注意しましょう。
所有不動産記録証明制度を利用する場合の注意点3選
所有不動産記録証明制度は大変便利な制度ですが、検索条件や不動産の状況によっては、情報を正しく取得できない場合もあります。ここでは、利用にあたっての注意点を解説します。
取得できない場合がある
制度を利用しても、名義人の不動産情報をすべて取得できない場合がある点に注意しましょう。制度の検索対象となるのは、権利に関する登記がされている不動産に限られます。そのため、土地や建物の「表示に関する登記」のみがされている不動産は検索対象となりません。
また、登記簿がコンピュータ化されていない古い不動産についても、システムでの検索結果として抽出されない点に注意が必要です。
検索条件を間違えると正しい結果がでない
検索条件を間違えると、正しい結果を把握することができません。検索条件に指定した氏名・住所が、登記記録上の情報と一致していない場合、不動産が抽出されないことがあります。また、引越しなどで住所変更登記をしていない場合は、過去の住所で検索する必要があります。
その他にも、検索条件が一致する同姓同名の別人が所有権の登記名義人として記録されている不動産がある場合、それらも一緒に抽出されてしまうケースもあります。
権利関係は個別に調べる必要がある
所有不動産記録証明制度で分かるのは、「どの不動産を所有しているか」のリストのみです。そのため、不動産に抵当権が設定されているか、共有持分の内訳がどうなっているかなど、権利関係までは把握できません。
詳しい権利関係を知りたい場合は、抽出されたリストをもとに、別途「登記事項証明書」等を取得して確認する必要があります。
不要な不動産を見つけたときの対処方法とは
所有不動産記録証明書を取得した結果、相続財産の中に不要な不動産が含まれていることが判明するケースがあります。
老朽化した空き家や、原野商法で購入した山林ほど、売却や活用もできない不動産は、所有しているだけで固定資産税や維持・管理のコストが重くのしかかる「負動産」となってしまいます。ここでは、そんな不要な不動産を見つけた場合におすすめの処分方法を紹介します。
自治体に寄付
不要な不動産は、自治体に寄付することで処分できる場合があります。寄付ができれば無償で不動産を手放すことができますが、すべての自治体が寄付を受け付けているわけではありません。
また、寄付された土地は自治体がその後の管理を行うため、管理に負担がかかったり活用が難しい不動産は、自治体でも受け入れてもらえない可能性が高い点に注意が必要です。寄付を検討している場合、まずは役所の都市計画課などに相談してみましょう。
相続土地国庫帰属制度
相続によって取得した土地であれば、「相続土地国庫帰属制度」を利用して、有償で国に土地を引き取ってもらうことができます。相続土地国庫帰属制度は、必要な財産を相続しながら、不要な不動産を手放せる大変便利な制度ですが、建物が建っている土地や境界が不明確な土地などには利用できず、全ての土地を引き取ってもらえるわけではありません。
また、審査手数料や負担金が必要となり、不承認となった場合でも審査手数料は返還されないため、事前に法務局や専門家等に相談してから利用することをおすすめします。
有料引き取り業者に依頼
自治体への寄付や相続土地国庫帰属制度など、他の方法でも処分できない場合は、不動産の有料引き取り業者への依頼がおすすめです。
引き取り業者は、不要な不動産を活用する独自のノウハウを持っているため、他の方法で処分できなかった条件の悪い土地でも引き取ってもらえる可能性があります。処分には費用がかかりますが、将来にわたる税金や管理の負担を考えれば、早めに手放した方が得をするケースがほとんどです。
相続で不要な不動産が見つかって困っているという方は、まずは査定を申し込んでみることをおすすめします。
マッチングサービスの利用
不要な不動産の処分には、マッチングサービスの利用もおすすめです。マッチングサービスを使えば、自分の好きな価格で全国の買い手に向けて不動産の情報を発信できます。
不動産会社に売却を断られ、その他の方法でも処分ができないといった物件でも、キャンプ用地や資材置き場を探しているなど、ニッチなニーズを持ったユーザーとマッチングし、売却できる可能性があります。
不要な不動産を少しでも高く売却したいという方は、ぜひ無料登録から始めてみましょう。
まとめ
本記事では、2026年2月にスタートした「所有不動産記録証明制度」の概要やメリット、手続き方法について解説しました。この制度を利用することで、故人の所有不動産を正確に把握し、相続手続きをスムーズに進めることができます。故人の不動産を調べられず困っているという方は、ぜひ制度を活用してみてください。
監修者
株式会社KLC 代表 小林 弘典
幼少期から不動産が大好きな、自他共に認める不動産マニア。
不動産会社でも手を出せない不動産の専門会社「株式会社KLC」代表を勤め、
自身のYoutubeチャンネル「相続の鉄人」にて、負動産問題について啓蒙活動も実施。
- 総務省 地方公共団体の経営・財務マネジメント強化事業登録アドバイザー
- 空き家等低利用不動産流通推進協議会 理事
- 立命館大学経済学部 客員講師
- 不動産有料引取業協議会 代表理事
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