相続などで再建築不可物件を所有することになったものの、住む予定や活用の予定もなく、「どうすればいいのかわからない」と困っている方も多いのではないでしょうか。

再建築不可物件は、原則として建て替えができず、一般的な不動産より活用の自由度が低くなるため、不要であっても売却が難しい傾向があります。

本記事では、こういった不要な再建築不可物件を所有して困っている方に向けて、再建築可能にする方法や活用方法、再建築が難しい場合の対処方法などを解説します。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、現在建物が存在していても、その建物を解体した後に新しい建物を建築できない物件のことです。

たとえば、建築基準法で定められている「接道義務」を満たしていない物件は、再建築不可物件となります。他にも、建築当時は法令に適合していた建物でも、その後の法改正や周辺道路の状況などによって、現在では同じ敷地に建物を再建築できないといったケースがあります。 

再建築不可物件を相続してしまうと、不動産会社への売却が難しい、老朽化していても建て替えができないなど、相続人にとって負担となる可能性があります。

再建築不可物件になってしまう理由3選

再建築不可物件になってしまうのには、様々な理由があります。ここでは、代表的な理由を3つ紹介します。

接道義務を満たしていない

接道義務を満たしていない物件は、原則的に再建築不可物件となります。建築基準法では、原則として建物の敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないとされています。この条件を「接道義務」といいます。道路にまったく接していない土地だけでなく、道路に接している部分が2m未満の土地も、原則として建物を新築できません。

引用：国土交通省「接道規制のあり方について」

市街化調整区域の規制によって建て替えが制限されている

物件が市街化調整区域にある場合、建て替えができない場合があります。市街化調整区域とは、 都市計画法に基づき、無秩序な市街地の拡大を防ぐため、原則として市街化を抑制する区域をさします。

市街化調整区域で建物を新築・建て替えをする場合、土地や建物の状況によって都市計画法上の許可が必要となり、原則として許可基準を満たさなければ建物を建築できません。

既存不適格物件で現行法に適合できない

既存不適格物件とは、建築された当時は法律に適合していたものの、その後の法改正や都市計画の変更などによって、現在の基準には適合しなくなった物件です。

既存不適格だからといって、直ちに建物を取り壊したり、現在の基準に合わせたりする義務があるわけではありません。しかし、建物を一度解体して新しく建て替える場合は、原則として新しい建物は現行の基準に適合していることが求められます。

そのため、接道条件や敷地条件などを現在の基準に適合させられない場合、建物を再建築できない可能性があります。

再建築不可物件で建て替えを行う方法

再建築不可物件でも、原因となっている問題を解消したり、一定の要件を満たして行政から認定・許可を受けたりすることで、建て替えが可能になるケースがあります。ここでは、再建築不可物件でも建て替えを可能にするための方法を紹介します。

43条2項の認定・許可の申請を行う

接道義務を満たしていない場合でも、建築基準法43条2項に基づく認定や許可を受けることで、再建築できる可能性があります。たとえば、敷地の周囲に公園や広場などの広い空地がある場合や、建築基準法上の道路ではないものの、通行や避難に利用できる一定の道に接している場合などが対象となる可能性があります。

２　前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。

一　その敷地が幅員四メートル以上の道（道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省令で定める基準に適合するものに限る。）に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの

二　その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの

引用：e-Gov法令検索「建築基準法」

注意点として、43条2項を利用すれば必ず建築できるわけではありません。敷地や通路の状況、建物の用途・規模、安全性や防火上の問題などを踏まえて個別に判断されます。自治体によって審査基準も異なるため、建て替えを検討している場合は、事前に自治体の建築担当窓口や建築士へ相談しましょう。

隣地を購入する、または借りる

接道部分の長さが不足していることが原因で再建築できない場合は、隣地の一部を購入、または借りることで問題を解決できる可能性があります。

道路に接している部分が1.5mしかない土地でも、隣地の一部を取得して接道部分を2m以上確保できれば、接道義務を満たせるケースがあります。土地を購入するだけでなく、隣地の一部を借りて建築敷地として利用する方法もあります。

ただし、単に通行を認めてもらうだけでは接道義務を満たせるとは限りません。土地の権利関係や、敷地として継続的に利用できるかなども確認する必要があるため、土地家屋調査士や建築士、不動産会社などの専門家に相談してみましょう。

前面道路が2項道路の場合はセットバックを行う

敷地の前面道路が幅員4m未満であっても、建築基準法42条2項の道路、いわゆる「2項道路」に指定されている場合があります。2項道路では、原則として道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退させる「セットバック」を行うことで、建て替えが可能になるケースがあります。

セットバックとは、将来的に道路幅を確保するため、敷地の一部を道路として扱い、その部分には建物や門、塀などを設置しないようにする仕組みです。

セットバックを行うと、実際に建物を建てられる敷地面積が小さくなります。希望通りの建物が建築できるかを事前に確認した上で検討しましょう。 

再建築不可物件の活用方法

既存の建物のままでは活用が難しい、かといって再建築もできないといった場合、土地や建物が無駄になってしまうと考える方もいるかもしれません。

しかし、建て替えができない場合でも、既存の建物を利用したり、土地の立地条件に合わせて別の用途に利用する方法があります。ここでは、再建築不可物件の代表的な活用方法を紹介します。

駐車場にする

建物がそのままでは利用できない場合、更地にして月極駐車場やコインパーキングとして活用する方法があります。駅周辺や住宅密集地など、駐車場需要の高い地域であれば、収益を得られる可能性があります。

ただし、再建築不可物件の場合、建物を一度取り壊すと新しい建物を建てられなくなる可能性があるため、解体の判断には注意が必要です。

また、住宅を解体すると住宅用地に対する固定資産税の特例が適用されなくなり、最大で6倍まで土地の固定資産税が上がってしまう可能性があります。駐車場にする場合は、ニーズや税負担なども確認したうえで判断することが重要です。

太陽光発電を設置する

日当たりがよく、一定の広さがある土地であれば、太陽光発電設備を設置して土地を活用する方法もあります。建物を建築しないため、再建築が難しい土地でも検討できる可能性があります。太陽光発電を設置すれば、発電した電力を自家消費したり、条件によっては売電したりすることで収益化を目指せます。

ただし、太陽光発電はどの土地でも採算が取れるわけではありません。土地の日照条件や面積だけでなく、設備の設置費用や維持管理費、電力系統への接続条件などを踏まえて判断する必要があります。

特に狭小地や周囲に高い建物がある土地では発電量を確保できない可能性があるため、設置前に十分に収支をシミュレーションするようにしましょう。

リフォームする

再建築が難しい場合でも、現在の建物を残してリフォームして活用できる可能性があります。建物が新しい、または水道などの設備に問題がなく、リフォームによって目的とする使い方ができるのであれば、再建築不可物件であっても建て替えをせず活用できます。

ただし、リフォームの場合でも工事内容によっては建築確認等が必要です。たとえば、2階建ての木造戸建てで主要構造部の過半数を改修するような大規模な修繕・模様替えを行う場合、建築確認手続きが必要となっています。

また、再建築不可物件では、建物自体が築年数の古いケースも少なくありません。耐震性や雨漏り、シロアリ被害、基礎や構造部分の劣化などを事前に調査し、改修費用と今後利用できる期間を比較したうえでリフォームを検討しましょう。

再建築不可物件を放置するリスクとは?

再建築や売却が難しいからといって、そのまま物件を放置することはおすすめできません。所有している限り、税金や管理の負担は続きます。また、建物の老朽化が進めば、近隣住民とのトラブルや事故につながる可能性もあります。ここでは、再建築不可物件を放置する主なリスクを解説します。

税金や損害賠償が発生する

再建築不可物件であっても、不動産を所有している限り、原則として固定資産税などが課税されます。

利用していない物件だからといって、税金がかからなくなるわけではありません。また、建物の老朽化によって外壁や屋根材が落下したり、塀や建物が倒壊したりして第三者に被害を与えてしまうと、所有者として損害賠償責任を負う可能性があります。

近隣住民や親族とのトラブルにつながる 

長期間利用していない土地や建物は、近隣住民や親族とのトラブルの原因になる可能性があります。たとえば、管理不足で雑草や樹木が伸びたり、害虫や悪臭などが発生した場合、近隣住民から苦情を受ける原因になります。

また、所有者本人が問題を解決しないまま亡くなると、再建築が難しく売却もしにくい不動産が次の世代へ相続される可能性があります。複数の相続人がいる場合、「誰が管理するのか」「誰が費用を負担するのか」といった問題から、親族間のトラブルにつながることも考えられます。

犯罪に利用される

管理されていないと周囲から判断されるような空き家は、犯罪被害の格好の的です。たとえば、不法侵入や不法投棄などの被害を受ける場合があります。

その他にも、空き巣被害や、放火などの被害にあう可能性が高まります。最悪の場合、犯罪現場に利用されて、警察に事情聴取を受けるなど、面倒ごとに巻き込まれてしまうといったケースも考えられます。

再建築不可物件を活用できない場合の対処方法5選

再建築の条件を満たすことが難しく、リフォームや土地活用も現実的ではない場合、不動産は、所有者にとって資産ではなく、税金や維持・管理の負担が発生する負債となります。

このような場合、物件を手放す方法を検討する必要があります。ここでは、再建築不可物件を活用できない場合に使える対処方法を紹介します。

不動産会社に相談する

自分で再建築不可物件を活用することが難しい場合は、まず不動産会社へ相談してみましょう。再建築不可物件は一般的な住宅より売却しにくい傾向がありますが、価格や立地、建物の状態によっては購入希望者が見つかる可能性があります。

相談する際は、一般的な住宅を中心に扱う大手不動産会社だけでなく、地域の事情に詳しい地元の不動産会社や、再建築不可物件・空き家などの訳あり不動産を取り扱っている会社にも相談してみるとよいでしょう。

空き家バンクに登録する

空き家バンクを利用して譲渡先や購入希望者を探す方法もあります。空き家バンクとは、自治体などが空き家の売却・賃貸を希望する所有者と、空き家を利用したい人をつなぐ仕組みです。

一般的な不動産市場では需要が少ない物件でも、「安く住宅を購入したい」「自分でリフォームしたい」「地方へ移住したい」と考えている人のニーズとマッチする可能性があります。

ただし、すべての自治体が空き家バンクを運営しているわけではありません。また、登録したからといって必ず買い手が見つかるわけではない点に注意しましょう。

隣地の所有者に相談する

再建築不可物件では、隣地の所有者が有力な売却先となる場合があります。第三者にとっては利用しにくい土地でも、隣地の所有者が取得すれば、敷地を広げたり、駐車場や庭として利用したりできるといったメリットがあります。

また、土地を合筆することで接道条件などが改善され、土地全体の活用方法が増えるケースもあります。隣地所有者の連絡先が分からない場合には、法務局で登記事項証明書を取得し、登記上の所有者や住所を確認し、連絡してみましょう。

有料引き取り業者に依頼する

不動産会社に売却を依頼しても買い手が見つからず、空き家バンクなどでも引き取り手が現れない場合は、有料引き取りサービスを利用する方法があります。有料引き取りとは、所有者が一定の費用を支払い、不動産を引き取ってもらうサービスです。

費用が発生することになりますが、土地を所有している限り将来に渡って続く固定資産税や維持・管理の負担から離れられることがメリットです。

ただし、不動産の有料引き取り業は許可等が必要な業態ではないため、事業者が詐欺などを行っていないか、しっかりと確認するようにしましょう。ホームページに運営者の記載があるか、宅地建物取引士が在籍しているかなど、信頼できる業者かどうかをよく検討しましょう。

*もし買取が難しい場合でも、有料引取（処分費用が発生）など他手段のご案内が可能です。

マッチングサービスを利用する

不動産会社を介した一般的な売却以外に、不動産を譲りたい人と取得したい人をつなぐマッチングサービスを利用する方法もあります。

マッチングサービスでは、不動産会社では取り扱いが難しいと判断された物件でも、自分で希望価格や物件情報を登録し、購入希望者を探せる場合があります。たとえば、再建築は難しくても、「家庭菜園として利用したい」「資材置き場として使いたい」「隣接地とまとめて利用したい」といった別の目的を持つ人から需要が生まれる可能性があります。

再建築不可物件を手放せず困っているという方は、まずは無料登録から試してみましょう。

まとめ

再建築不可物件を所有していても、必ずしも建て替えや活用を諦める必要はありません。接道条件を改善したり、建築基準法43条2項の認定・許可を受けたりすることで、再建築できる可能性もあります。また、既存建物のリフォームや駐車場などとして活用する方法も考えられます。 

再建築不可物件を所有していて対処に困っている場合は、本記事を参考に最適な活用方法や処分方法を検討してみましょう。