不動産の中には、不便な場所にあり活用できない、建物が老朽化して人が住めない、税金だけを払っているなど、資産価値がない不動産があります。そのような不動産は「負動産」と呼ばれています。相続によって、意図せず負動産を所有して困っているという方も珍しくありません。
本記事では、最新の情報を元に、負動産の処分方法や、相続対策、活用方法などを解説しています。負動産でお困りの方はぜひご一読下さい。
負動産とは？
負動産とは、価値がないばかりか所有するだけで損をしてしまう負債化した不動産を表した造語となります。
負動産は、資産価値がなく売却できない、収益を生まないにも関わらず、固定資産税を支払う必要がある、遠く離れた土地であっても、維持・管理義務が発生するなど、所有しているだけで様々な不利益が発生します。
相続によって、田舎の山林や農地、老朽化が進んだ空き家といった負動産を取得することになってしまった方は少なくありません。最近では、メディアでも取り上げられるほどの社会問題となっています。
負動産を放置しておくと起こるリスクとは
不動産は、簡単に売却や譲渡ができず、処分するにも手間がかかり、費用が必要です。そのため、処分が面倒だからといった理由で、負動産を放置している方もいます。また、遠方の土地を相続してしまうと、管理するのも一苦労です。
しかし、不動産を放置していると、事件や事故に巻き込まれるなど様々なリスクが発生します。ここでは、負動産を放置していると起こる可能性があるリスクについて解説します。
事故や事件に巻き込まれ、管理責任を問われる
相続によって、遠方の土地を所有することになったという場合でも、所有者には土地の管理責任があります。
例えば、所有している土地に勝手に侵入され、犯罪に使われてしまったという場合や、山林の木が道路に倒れてしまったという場合、管理責任を問われ、損害賠償を請求される可能性があります。
税金の支払い義務が発生する
負動産は、例え全く使用せず、収益を生んでいなかったとしても、固定資産税の支払い義務が毎年発生します。そのため、処分するのが面倒だからと所有していると、それだけで損をしてしまうことになります。もし支払いをしなかった場合、延滞金や追徴課税を課せられる可能性があります。
親族同士でもめるリスク
負動産は相続で取得するパターンが多いですが、その際に親族ともめるなどのトラブルに発展することも珍しくありません。
相続をする場合は、例え負動産であっても、名義を相続人に変更しなくてはなりません。また、相続登記は令和6年4月より罰則付きで義務化されるため、名義をそのままにしておくことも出来ません。そのため、遺産は相続したいが、負動産は相続したくない親族どうしで押し付け合いが発生する可能性があります。
負動産の問題はこれで解決！おすすめの処分方法5選！
負動産は持っているだけで損をする不動産です。所有している方の中には、処分したくても方法がわからない、手続きが面倒という理由でお困りの方も多いと思います。
ここでは、不動産のことがよくわからないという方でも気軽に取り組める、負動産の処分方法をまとめました。それぞれ注意点もあげていますので、ぜひ処分の際の参考にしてみて下さい。
身近な不動産会社に買取を依頼する買取を依頼する
負動産の処分方法として、不動産会社に買取を依頼するという方法があります。不動産会社に依頼すれば、専門的な知識がなくても、手間なく買取をサポートして貰えるため、初心者の方でも安心です。身近に付き合いがある不動産会社がある場合は、一度相談してみるといいでしょう。
また、不動産会社に仲介を依頼し、買手が見つかったら売却してもらう方法もあります。仲介は買取より高値で売却できる可能性がありますが、買手がみつかるまで時間がかかるというデメリットがあります。
寄付する
いらない不動産は、自治体などに寄付できることもあります自治体へ寄付をすることで、思い入れのある土地を有効活用してもらうことができるでしょう。
ただし、寄付の場合は、原則として公園や公共性の高い施設にできる等の見込みがないと、受け付けてもらうことができず、どんな不動産で寄付できるわけではありません。寄付を検討される場合は、まず最寄りの役所等に寄付の相談をしてみるといいでしょう。
個人、法人等に譲渡する
もし知り合いにいらない不動産でも引き取りたいという個人や法人がいれば、直接譲渡することも検討してみましょう。ただし、個人や法人とのやり取りについては、自分達で進める必要があるので、後々トラブルにならないよう、契約書等を作成の上、手続きを行う必要があります。
また、司法書士への書類の作成費用なども、双方で話し合いのうえ負担する必要があります。
相続土地国庫帰属制度を利用する
負動産をやむを得ず相続してしまったという場合に使えるのが、相続土地国庫帰属制度です。相続土地国庫帰属制度は、相続又は遺贈によって土地の所有権を取得した相続人が、一定の要件を満たした場合に、所有者が国に対して負担金を支払うことで土地を手放すことができる制度です。
制度を利用して土地を処分するためには、名義人全員で申請を行い、要件に該当している必要があります。また、申請にあたり調査費や申請費用、負担金等が発生する、要件にあたらない場合は引き取ってもらえない可能性がある点に注意しましょう。
引き取り業者に依頼する
売却や寄付等でも受け入れて貰えない場合は、引き取り業者に依頼して処分することができます。引き取り業者に依頼すると、前述の相続土地国庫帰属同様、負担金等の費用が発生しますが、管理義務や税金の支払い義務から解放されます。また相続土地国庫帰属制度のように、厳しい要件などを設けていない業者も多いです。
ただし、引き取り業者によっては、不当に高額な料金を請求するなど、悪徳業者もいます。複数の業者で見積もりをとる、信頼できる業者に依頼するなど、悪徳業者に引っ掛からないように注意しましょう。
負動産を相続しないための対策とは
収益性がなく、資産価値がない負動産を所有してしまうパターンとして最も多いのが相続です。負動産を一度所有してしまうと、管理することも処分することも大変な労力となるため、出来れば相続しないことが一番です。ここでは、負動産を相続しないための予防策をお伝えします。
事前に相談しておく
両親などが負動産を持っていることがわかっている場合は、事前に相続についての相談をしておくといいでしょう。相続権者が複数いる場合は、誰が相続するのかを決めるなど、話し合いをしておけば、トラブルを防ぐことができます。
相談先としては、弁護士や税理士、司法書士などが最適です。また自治体によっては無料相談を受け付けているところもあるので、検討してみるといいでしょう。
相続放棄する
もし負動産を相続することになってしまった場合は、相続放棄という選択肢もあります。相続放棄をすれば、原則として不動産の管理義務が発生しません。しかし、相続放棄をすると、預金や株式等の財産があった場合でも、すべての財産が相続できなくなります。
また、例外的に不動産を占有していたなどの事実が認められる場合は、相続放棄をしても管理義務が発生してしまう可能性があります。相続放棄には告知の義務はありませんが、不動産は名義変更が必要となるため、親族間の調整が必要になる場合がある点にも注意しましょう。
負動産になりやすい物件の3つの特徴とは
不動産に詳しくないと、そもそも相続する土地や物件が負動産になるかどうかといった判断も難しいですよね。そこで、ここでは負動産になりやすい不動産の特徴を紹介します。
負動産の特徴を把握し、リスクに備えられるようにしておきましょう。
立地が悪い
立地が悪い不動産は、負動産になりやすいです。例え建物が立派だったとしても、有効活用は難しくなります。地方の物件だったり、都心でも駅から遠すぎるという場合は、賃貸として貸し出しても収益をあげることが困難になってしまいます。
老朽化している
物件が老朽化していると、立地が良くても収益を生むのが難しくなります。老朽化している場合は、賃貸として貸し出しても入居者が付かなかったり、大規模な修繕で費用がかさんでしまう可能性があります。
また、古い建物の場合は、建築基準法等の法令の基準を満たさないために、住むことができない物件となっていることも考えられます。
農地など活用が難しい用地
不動産は、地目によってあらかじめ用途が決められています。宅地、山林、原野、農地、雑種地以外の地目では、住宅が建てられず、活用できる選択肢がかなり限られてしまいます。
また農地の場合であっても、売買や賃貸をする際や、土地の用途を変更する際には、農業委員会の許可を得る必要があるなど手続きも煩雑であることから、負動産になりやすいです。
不動産を相続するかもしれないという場合は、土地の地目も確認しておくといいでしょう。
負動産を活用するためのポイント4選
負動産というと、処分をしたり、売却するしかないのか、そんな風に考えている方もいるかもしれませんが、やり方次第では活用する方法もあります。
処分するのも大変だし、どうしたらいいのかとお困りの方は、ぜひこれから紹介する活用方法を参考にしてみて下さい。
リフォームする
立地が良く、賃貸などに活用できる可能性がある不動産の場合は、リフォームすることも考えてみましょう。最近では、休日の楽しい過ごし方の一つとして、YouTubeなどを参考にしながら、趣味として土地整備や空き家のDIYを楽しんでいる人も増えています。
負動産という先入観に囚われず、土地整備やリフォームをして綺麗にできれば、売却や賃貸できる可能性が高まるうえ、自分自身の週末滞在拠点のような使い方も考えられるかもしれません。
ただし、配管や基礎などに欠陥がある場合は、大規模な修繕が必要になる場合があります。まず検討段階で、しっかりと専門家に調査してもらうことが大切です。
更地にする
建物が古すぎて活用できないという場合は、思い切って更地にすることを考えてみてもいいかもしれません。土地自体の価格が高ければ、更地にすることで売却できたり、駐車譲渡して活用できる可能性があります。
注意点として、建物を解体し更地にした場合、土地に対する減税の特例措置がなくなることで、固定資産税が4-6倍に増額する可能性があります。そのため、事前に自治体へ確認するなどの注意が必要です。
空き家バンクに登録する
人が住める空き家だったり、立地がいい物件の場合は、空き家バンクの利用を検討してみましょう。空き家バンクとは自治体が運営する、空き家を売りたい人と買いたい人のマッチングプラットフォームです。
ただし、空き家バンクは全ての自治体にあるわけではないこと、登録をしてもすぐに買手が現れるわけではないため、物件をできるだけ早く手放したいという場合には向かない点に注意しましょう。
不動産売買のマッチングサイトに登録する
不動産売買のマッチングサイトも、処分方法として有効な手段です。最近では、不動産を個人間で売買するサイトを利用する方も増えてきています。
サイトによっては、不動産会社が仲介したり、サイト利用料が必要なケースもあるなど、それぞれ特徴があります。自身の目的や用途に合わせて使い分けると良いでしょう。
おすすめのマッチングサイト
・フィールドマッチング
https://fieldmatching.klc1809.com/
・家いちば
https://ieichiba.com/
・空き家ゲートウェイ
https://akiya-gateway.com/
まとめ
本日は、負動産の処分方法や相続対策、活用方法について紹介しました。高齢化社会を迎え、人口が減少しているいま、負動産は、相続する側にもされる側にとっても、深刻な問題となっています。また持っているだけで様々なリスクもあるため、しっかりと対処方法を知り対策を立てることが大切です。負動産にお困りの方は、ぜひ本記事を参考にしてみてください。
