相続税を現金で払うことが難しい場合、不動産や株式などの相続財産で相続税を納める物納という制度があります。

相続に不要な土地が含まれる場合、物納で相続税の支払いを済ませ、同時に不要な不動産を手放すことができないかと考える方も多いのではないでしょうか。

本記事では、売れない土地を物納する方法や条件、物納できなかった場合の具体的な処分方法について解説します。不要な土地の相続でお困りの方は、ぜひ参考にしてみてください。

相続税の物納とは

物納は、相続税を現金で納付できない場合に、相続財産を現金の代わりに納める制度です。相続税は、原則として現金で一括納付しなければなりません。しかし、相続した財産に現金が少なく、延納（分割払い）を利用しても現金で納めることが困難な場合に、現金に代わって不動産などの財産で物納することが認められています。

国税は、金銭で納付することが原則ですが、相続税に限っては、延納によっても金銭で納付することを困難とする事由がある場合には、納税者の申請により、その納付を困難とする金額を限度として一定の相続財産による納付（物納）ができます。

引用：国税庁「相続税の物納」

物納の条件とは

物納を利用するためには、いくつかの条件を満たす必要があります。まず、延納によって金銭で分割して納付することが困難であることが前提となります。また、物納するには、申告期限内に「物納申請書」などの必要書類を揃えて税務署に提出する必要があります。物納に充てることができる財産は、日本国内にある一定の財産（不動産、国債、地方債、上場株式など）に限られます。

物納の主な条件

• 延納によっても金銭で納付することが困難
• 日本国内に所在する所定の財産
• 物納に不適格な財産に該当しない
• 物納申請期限までに手続きを行うこと

参考：国税庁「相続税の物納」物納の要件

物納の順位とは？物納に使える相続財産は？

物納は、法令によって定められた相続財産で行う必要があります。また、財産の中にも優先順位があり、順位が上にあるものから物納に充てる必要があります。

順位	物納に使える財産の種類
第1順位	不動産、船舶、国債証券、地方債証券、上場株式等、不動産および上場株式のうち物納劣後財産に該当するもの
第2順位	非上場株式等、非上場株式のうち物納劣後財産に該当するもの
第3順位	動産

売れない土地は物納できる？物納に使える不動産の条件とは

物納をする際に、活用や売却もできない不動産がある場合は、物納に利用したいと考える方も多いことでしょう。しかし、不動産であっても、無条件で物納に利用できるわけではなく、管理処分不適格財産にあたる不動産は物納ができません。

また、物納劣後財産といって、他に物納するべき財産がない場合にのみ認められる不動産もあります。ここでは、物納に使える不動産の条件を解説します。

物納できない不動産？管理処分不適格財産の条件は

不動産であっても、管理処分不適格財産にあたるものは物納できません。物納された財産は、最終的に国が売却し相続税に充てるため、他に権利者がいるなど、売却や管理が難しい不動産は物納することができません。具体的には、次のような不動産が管理処分不適格財産に該当します。

• 担保権が設定されている
• 権利の帰属に争いがある
• 境界が明らかでない
• 耐用年数を経過している建物が建っている
• 他の土地に囲まれていて通行権がない

参考：国税庁「相続税の物納」管理処分不適格財産

物納劣後財産とは

物納劣後財産とは、管理処分不適格財産には当たらないものの、他に物納できる適切な財産がない場合にのみ物納が認められる財産のことです。不動産の場合は、次のような条件に該当するものが物納劣後財産となります。

• 地上権、永小作権もしくは耕作を目的とする賃借権が設定されている土地
• 法令の規定に違反して建築された建物およびその敷地 
• 維持または管理に特殊技能を要する建物およびこれらの敷地 
• 森林法の規定により保安林として指定された区域内の土地 

参考：国税庁「相続税の物納」管理処分不適格財産

不動産を物納するメリット

不動産を物納する最大のメリットは、多額の現金を用意しなくても相続税を納められる点です。また、物納した不動産は相続税評価額で国に引き取られるため、市場価格が評価額を下回っている場合、相場より高い価格で売却できる可能性があります。

相続人が活用や売却も難しい不要な土地があれば、物納することで相続税の支払いに充てられると同時に、固定資産税の支払いや不動産の維持、管理といった責任から逃れることができるため、物納は大きなメリットとなります。

不動産を物納するデメリット

物納のデメリットは、物納の許可が下りるまでの審査が非常に厳しく、手続きに手間と時間がかかる点です。また、境界確定のための測量費用や、専門家への報酬など、事前準備に多額の費用が発生することも珍しくありません。不動産の場合、市場価格が相続税評価額よりも高い土地の場合は、評価額での引き取りとなるため、普通に売却した場合に比べて損をしてしまう可能性もあります。

物納の対象にならない不動産の処分方法とは

物納できる不動産は、国が売却や活用しやすい土地に限られるため、相続人にとっても不要と感じるような資産価値が低い土地は、物納の対象とならない場合もあります。

その場合、相続人は税金や維持管理の負担を負い続けることになります。もし相続に不要な土地が含まれる場合は、できるだけ早く手放すことを検討しましょう。ここでは、そんな不要な土地を処分するためにおすすめの方法を紹介します。

不動産会社に依頼

不要な土地がある場合は、まず不動産会社に売却を依頼してみましょう。一つの不動産屋で断られてしまった土地でも、他の不動産会社であれば取り扱ってもらえる可能性があるため、複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。

不動産会社を通した処分方法は、仲介または買取があります。仲介であれば相場に近い価格で売却できる可能性がありますし、買取であれば早期に現金化することが可能です。自分の状況に合わせて、最適な売却方法を検討しましょう。

自治体に寄付

不要な土地は、自治体へ寄付するという選択肢もあります。寄付を受け入れてもらうことができれば、いらない土地を無償で処分し、その後の維持管理費や固定資産税から解放されます。利用したい場合は、土地を管轄する市役所などの担当窓口に相談してみましょう。

ただし、自治体も無条件で受け入れてくれるわけではなく、公園や道路の用地など、公共の目的で活用できる見込みのある土地に限られます。活用が難しい売れない土地の場合は、寄付を断られるケースがほとんどになってしまうのが現状です。

相続土地国庫帰属制度を利用

2023年4月に開始された相続土地国庫帰属制度も、不要な土地におすすめの処分方法です。相続土地国庫帰属制度は、相続または遺贈によって取得した不要な土地を、一定の要件を満たすことで有償で国に引き取ってもらえる制度です。ただし、建物が建っている土地や、土壌汚染がある土地、境界が不明確な土地などは対象外となります。

利用にあたっては、審査手数料に加えて、原則として10年分の管理費用に相当する負担金を納付する必要があります。審査手数料は未承認でも返金されないため、所有している土地が対象かどうかを最寄りの法務局に相談してみましょう。

引き取り業者に依頼

売却も寄付も難しい売れない土地の場合は、不動産の引取り業者へ依頼してみましょう。引き取り業者は、通常の不動産会社では取り扱えない資産価値の低い土地の処分や活用に独自のノウハウを持っているため、他の方法で断られてしまった土地であっても引き取ってもらえる可能性があります。

引き取り時には手数料や処分費用をこちらが支払う必要がありますが、将来にわたって税金や維持管理の責任を負い続けるリスクを考えれば、処分した方が結果として得をすることになります。売れない不動産に困っているという方は、まずは無料相談だけでも利用してみることをおすすめします。

マッチングサービスの利用

近年注目を集めているのが、不動産マッチングサービスの利用です。マッチングサービスは、不要な土地や空き家など、不動産会社などでは取り扱いが難しい不動産を「売りたい・譲りたい」所有者と、「安く買いたい・活用したい」といった希望者を結びつけるサービスです。

通常の不動産市場では値段がつかないような土地でも、「家庭菜園に使いたい」「週末に使えるキャンプ場にしたい」といったニーズに適した土地であることも多く、譲渡先がみつかることも珍しくありません。不要な土地に困っているという方は、まずは登録して情報を発信してみることをおすすめします。

まとめ

売れない土地でも、条件を満たせば相続税の物納に充てることが可能です。しかし、物納の審査は非常に厳しく、すべての不動産が対象になるわけではありません。

物納ができない場合は、別の処分方法を検討する必要があります。 不要な土地に困っているという方は、ぜひ本記事を参考にしてみてください。