相続などで市街化調整区域の農地を所有することになり、処分方法がわからず困ってはいないでしょうか。市街化調整区域の農地は、通常の農地とは異なる方法で処分する必要があります。
本記事では、市街化調整区域の農地の概要や、できるだけ手間なく簡単に処分する方法を紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。
市街化調整区域は、都市計画区域のひとつ
市街化調整区域とは、都市計画法に基づく都市計画区域の一つで、区域内には一定の開発制限等が加えられています。
都市計画区域には、この他に「市街化区域」と「非線引き区域」があります。それぞれの区域や特徴について、解説します。
■ 都市計画区域の種類
・市街化調整区域
・市街化区域
・非線引き区域
市街化調整区域
市街化調整区域は、都市計画法（第7条第3項）に定められた地域で、市街化を抑制すべき区域です。無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図ることを目的とした区域であるため、個人が自由に開発等を進めることが難しくなっています。そのため、農地を宅地等に農地転用することは原則的にできません。
市街化区域
市街化区域は、都市計画法（第7条第2項）に定められた地域で、すでに市街地を形成している区域、またはおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域です。開発を認められている区域であるため農地転用もしやすくなっています。
非線引き区域
非線引き区域は、区域区分が定められていない都市計画区域のことで、都市計画区域内ではあるものの、市街化区域と市街化調整区域のいずれにも属さない区域となっています。農地転用は可能ですが、自治体の都市計画等に左右されます。
市街化調整区域の確認方法
自身の所有している農地が、市街化調整区域内かどうかは、登記謄本等に記載があるわけではないため、調べないとわかりません。ここでは、市街化調整区域の確認方法をお伝えします。
ホームページで都市計画を確認する
市街化調整区域内かどうかを確認する方法として、自治体のホームページで確認する方法があります。各市町村は、都市計画を公表しています。ホームページ上に都市計画の情報が公開されている場合、市街化区域、市街化調整区域、非線引き区域といった情報を知ることができます。
役所の窓口で確認する
農地が市街化調整区域内かどうかは、役所の窓口でも確認できます。市町村の都市計画については、役所の都市計画課等で管理しています。ホームページで情報が公開されていない場合、または図面で都市計画を見たいという場合、まずは役所に問い合わせてみるといいでしょう。
市街化調整区域の農地を処分する場合の注意点
市街化調整区域にある農地は、通常の農地とは処分方法が異なります。ここでは、処分をする場合の注意点についてお伝えします。
農地転用の手順が異なる
市街化調整区域の農地は、農地転用手順が通常と異なります。市街化調整区域の農地の場合、農地法第4条及び農地法第5条の規定に従い、その農地がある市町村の農業委員会への申請協議を経て、4ヘクタール以下の場合は都道府県知事の許可、4ヘクタール以上の場合は、農林水産大臣の許可が必要です。通常の農業委員会の許可に加えて審議が必要なため、農地転用の難易度が高くなっています。
農地転用しても宅地にすることは難しい
市街化調整区域は、農地転用ができたとしても、宅地にすることは非常に難しく、公共性が高い利用等でないと許可されない可能性が高いです。地域計画に適合しているなど、自治体の許可に値する条件を満たす必要があるため、農地転用しても宅地等での利用ができない可能性がある点に注意しましょう。
市街化調整区域の農地を手放す方法
市街化調整区域に農地を所有しているが、手放して身軽になりたい。そう考えている方も多いのではないでしょうか。市街化調整区域の農地を手放すおすすめの方法について、紹介します。
農地として売却する
市街化調整区域の農地の処分を考えた際に一番におすすめしたいのが、農地として売却することです。農地として売却することができれば、農地転用の許可をとらなくても、農地を手放すことができます。もし農業従事者に心当たりがある場合は、まず農地のままの売却を検討しましょう。
非農地証明を取得する
農地は、非農地証明を取得することで、農地以外の土地として利用できます。例えば、10年以上農地以外の土地として利用されており、土地が耕作されておらず荒廃している場合は、農業委員会に申請し、非農地証明を取得できる場合があります。非農地証明は、一番費用をかけずに農地の地目を書き換えることができるため、もし所有している農地が長い間利用されていないという場合に有効な手段です。
地目を変更して売却する
市街化調整区域の中であっても、農地転用が可能である場合は、地目を変更のうえ、売却しましょう。農地のままでは、引き取り手も限られてしまうため、農地転用をすることで、より広く引き取り手を探すことができます。まずは農地転用が可能かどうかを役所等に相談してみましょう。
相続土地国庫帰属制度の利用
相続、または遺贈によって手にした土地の場合は、相続土地国庫帰属制度の利用も検討しましょう。相続土地国庫帰属制度は、相続、または遺贈によって手にした土地を国が有償で引き取ってくれる制度です。地目を変更しなくても申請が可能なため、地目変更が困難な市街化調整区域の農地におすすめの方法です。
土地引取りサービスを利用する
農業転用が可能な土地の場合は、土地の引取りサービスも有効な手段です。農地に使われていた土地の場合、土地が荒れているといった事情のため、通常の不動産会社では取り扱ってもらえない場合もあります。
引取りを専門にしている業者は、土地の引き取り条件が緩く、農地であったため、土地に造成が必要など、通常の不動産取引の対象とならない土地でも引き取ってもらえる可能性が高いです。
マッチングサービスを利用する
土地のマッチングサービスは、農地の処分を考えている場合にとくにおすすめしたい方法です。マッチングサービスは全国どこからでも登録でき、取り引き相手が農業従事者であれば、地目を変更せずそのまま取り引きをすることができます。また、農地転用ができる場合は、より幅広く取り引き相手を探すことができます。
まとめ
本記事では、市街化調整区域の農地の処分について解説しました。市街化調整区域内の農地は、通常の農地とは異なる手続きが必要など、処分に手間も費用もかかる場合が多いです。本記事を参考に、土地に適した処分方法を探してみてください。
